WNI Bisa Beli Rumah di Madinah? Ini Syarat dan Biayanya

Harianjogja.com, JOGJA—Celine Evangelista tengah menyiapkan rencana untuk tinggal di Madinah, Arab Saudi, bersama anak-anaknya. Artis tersebut sempat meninjau vila yang ditaksir bernilai Rp7,5 miliar dan berjarak sekitar 10 menit dari Masjid Nabawi. Perkembangan terbaru menunjukkan ia juga memperlihatkan vila lain yang disebut telah dipesan, dengan perkiraan harga sekitar Rp6 miliar.

Rencana Celine menarik perhatian karena warga negara Indonesia (WNI) ternyata dapat memiliki properti di Arab Saudi tanpa harus menikah dengan warga setempat. Namun, kepemilikan rumah bagi warga asing tetap tunduk pada aturan pemerintah, termasuk batasan lokasi, persyaratan administratif, dan registrasi resmi.

Pemerintah Arab Saudi memberlakukan sistem kepemilikan properti bagi warga asing yang baru pada 22 Januari 2026. Melalui aturan tersebut, warga negara asing dapat mengajukan kepemilikan properti di wilayah yang telah ditentukan pemerintah, dengan persyaratan berbeda sesuai status pemohon dan jenis hak yang diperoleh.  

WNI Bisa Membeli Rumah di Madinah Tanpa Menikah dengan Warga Lokal

Kepemilikan rumah oleh warga asing tidak mensyaratkan perkawinan dengan warga Arab Saudi sebagai ketentuan umum. Meski demikian, aturan tersebut bukan berarti semua orang bebas membeli properti di sembarang lokasi. Pemerintah menentukan wilayah yang diperbolehkan, jenis hak kepemilikan, batas persentase kepemilikan asing, dan ketentuan lain sesuai aturan yang berlaku.

Khusus di Makkah dan Madinah, undang-undang Arab Saudi membatasi kepemilikan properti oleh individu non-Saudi kepada orang yang beragama Islam. Kepemilikan tersebut juga tetap harus mengikuti ketentuan wilayah yang diizinkan pemerintah. Karena itu, calon pembeli tidak cukup hanya memastikan memiliki dana untuk membeli rumah. 

Untuk memastikan lokasi properti memenuhi ketentuan, calon pembeli dapat memeriksa informasi melalui portal resmi Saudi Properties yang dikelola otoritas properti Arab Saudi. Portal tersebut menyediakan informasi wilayah yang diperbolehkan serta prosedur pengajuan kepemilikan bagi pemohon non-Saudi.  

Dengan demikian, pengalaman Celine mencari rumah di Madinah dapat menjadi contoh bahwa warga asing memiliki jalur untuk mengajukan kepemilikan properti. Namun, proses tersebut tetap harus mengikuti aturan yang berlaku dan tidak otomatis menjamin semua pengajuan akan disetujui.

Cara Mengajukan Kepemilikan Properti di Arab Saudi

Calon pembeli perlu memahami jalur pengajuan berdasarkan status tempat tinggalnya. Pemerintah Arab Saudi membedakan prosedur bagi warga asing yang telah tinggal secara resmi di negara tersebut dan mereka yang masih berada di luar negeri.

1. Memastikan lokasi dan status properti

Langkah pertama adalah memeriksa apakah properti berada di wilayah yang diperbolehkan untuk kepemilikan asing. Ketentuan lokasi menjadi penting karena izin bagi warga asing tidak berlaku secara otomatis di seluruh wilayah Arab Saudi. Untuk Makkah dan Madinah, pembeli individu juga harus memenuhi ketentuan agama yang berlaku.

2. Mengajukan permohonan melalui Saudi Properties

Warga asing yang telah tinggal secara resmi di Arab Saudi dapat mengajukan permohonan melalui portal Saudi Properties menggunakan nomor Iqama atau izin tinggal. Sementara itu, pemohon yang belum tinggal di negara tersebut harus menjalani prosedur identitas digital melalui perwakilan atau kedutaan Arab Saudi sebelum melanjutkan pengajuan melalui portal.  

3. Memenuhi persyaratan administrasi

Dalam aturan pelaksana, pemohon individu non-Saudi yang tidak tinggal di Arab Saudi harus memiliki identitas digital yang diakui, membuka rekening bank di negara tersebut atas nama sendiri, dan memiliki nomor telepon Arab Saudi yang terhubung dengan identitas digitalnya. Transaksi keuangan terkait kepemilikan properti juga harus dilakukan melalui sarana pembayaran elektronik sesuai aturan setempat.  

4. Menyelesaikan registrasi kepemilikan

Setelah proses pengajuan dan persyaratan terpenuhi, kepemilikan properti harus didaftarkan dalam Real Estate Registry sesuai ketentuan. Undang-undang Arab Saudi menegaskan bahwa kepemilikan atau hak kebendaan atas properti dinyatakan sah setelah registrasi sesuai aturan yang berlaku.

Karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak hanya mengandalkan kesepakatan dengan penjual atau konsultan properti. Status hukum bangunan, lokasi, dan pencatatan kepemilikan perlu dipastikan melalui jalur resmi sebelum transaksi dinyatakan selesai.  

Berapa Pajak dan Biaya Membeli Rumah di Arab Saudi?

Dalam video yang dibagikan di media sosial, Celine dan konsultan properti yang mendampinginya menjelaskan bahwa pembelian properti di Madinah tidak dikenai pajak rutin seperti yang kerap dibayangkan sebagian calon pembeli. Konsultan tersebut menyebut ada pungutan di muka sebesar 5 persen. Namun, ketentuan biaya resmi perlu dipahami secara terpisah dari penjelasan dalam video.

Otoritas Zakat, Pajak, dan Bea Cukai Arab Saudi (ZATCA) menetapkan Pajak Transaksi Properti atau Real Estate Transaction Tax (RETT) sebesar 5 persen atas transaksi pengalihan properti, kecuali jika transaksi tersebut mendapat pengecualian berdasarkan aturan. Pajak ini berkaitan dengan transaksi, bukan pajak tahunan atas kepemilikan rumah. 

Di samping pajak transaksi, undang-undang kepemilikan properti bagi warga asing juga mengatur pungutan oleh otoritas properti atas pengalihan hak kebendaan. Besaran biaya tersebut ditentukan berdasarkan jenis hak dan lokasi, sehingga calon pembeli tidak sebaiknya menganggap bahwa seluruh biaya pembelian pasti hanya terdiri atas satu pungutan sebesar 5 persen.  

Calon pembeli juga perlu meminta rincian tertulis mengenai harga rumah, pajak transaksi, biaya administrasi, biaya registrasi, dan pungutan lain yang mungkin berlaku. Rincian tersebut dapat membantu menghitung total dana yang diperlukan sebelum menandatangani dokumen pembelian.

Apakah Membeli Rumah Bisa Mendapatkan Izin Tinggal?

Kepemilikan properti tidak otomatis memberikan izin tinggal di Arab Saudi. Akan tetapi, properti residensial yang memenuhi ketentuan tertentu dapat menjadi dasar pengajuan Real Estate Owner Residency, salah satu kategori dalam program Premium Residency Arab Saudi.

Pusat Premium Residency Arab Saudi menetapkan bahwa pemohon jalur pemilik properti harus memiliki atau memegang hak manfaat atas properti residensial dengan nilai sekurang-kurangnya 4 juta riyal Saudi. Dalam ketentuan yang dipublikasikan, properti juga harus berupa bangunan residensial yang sudah ada dan tidak sedang dibebani hak tanggungan. Persyaratan program tetap harus dipenuhi sebelum izin diberikan.

Dengan nilai 4 juta riyal, ambang tersebut setara dengan sekitar Rp19 miliar jika menggunakan kurs indikatif Rp4.770 per riyal. Angka tersebut jauh di atas perkiraan harga vila Rp6 miliar–Rp7,5 miliar yang diberitakan terkait Celine. Karena itu, harga properti yang disebut dalam pemberitaan tersebut tidak dapat dianggap otomatis memenuhi syarat jalur izin tinggal pemilik properti.

Calon pembeli perlu membedakan tujuan memiliki rumah dan tujuan memperoleh izin tinggal khusus. Pembelian rumah mengikuti aturan kepemilikan properti, sedangkan pengajuan Premium Residency merupakan proses terpisah yang memiliki syarat kelayakan tersendiri.

Bagi WNI yang tertarik membeli hunian di Madinah, langkah paling penting adalah memeriksa apakah lokasi yang dipilih masuk wilayah yang diperbolehkan, memastikan persyaratan agama dan administrasi terpenuhi, serta menghitung seluruh pajak dan biaya. Memiliki dana untuk membeli rumah saja belum cukup untuk menjamin persetujuan kepemilikan atau izin tinggal.

 

Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.