KPR Subsidi Sepi Peminat, Pekerja Informal Sulit Lolos Kredit

Harianjogja.com, JAKARTA—Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (KPR FLPP) atau KPR subsidi belum mencapai separuh target tahunan secara penuh menjelang akhir 2026. Hingga 9 Oktober 2026, realisasinya baru 178.211 unit atau sekitar 50,92% dari target 350.000 unit rumah.

Ekonom menilai rendahnya realisasi tersebut berkaitan dengan melemahnya daya beli masyarakat dan terbatasnya akses pembiayaan bagi pekerja informal. Dua persoalan itu dinilai membuat calon pembeli dari kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) kesulitan memenuhi persyaratan kredit.

KPR FLPP merupakan program pembiayaan rumah subsidi dari pemerintah yang dikelola Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Program ini ditujukan untuk membantu MBR memiliki rumah pertama melalui bunga rendah dan cicilan yang lebih terjangkau.

Secara konseptual, rumah subsidi mengandalkan dukungan pembiayaan melalui suku bunga rendah dan tetap, bukan potongan harga rumah secara langsung. Program KPR FLPP mencakup rumah tapak dan rumah susun.

Keduanya menawarkan tenor maksimal 40 tahun, uang muka mulai dari 1%, serta pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Perbedaannya terletak pada suku bunga, yakni 5% flat untuk rumah tapak dan 6% untuk rumah susun, yang berlaku sepanjang masa kredit.

Pembiayaan tersebut juga telah mencakup premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit.

Program KPR FLPP pertama kali diluncurkan pada 2010 dengan penyaluran dana untuk 7.959 unit rumah senilai Rp242,65 miliar. Setelah realisasinya naik turun hingga 2017, penyaluran mulai kembali meningkat sejak 2018 dan mencapai rekor tertinggi pada 2025 sebanyak 278.868 unit rumah dengan dana Rp34,64 triliun.

Namun, realisasi pada 2026 masih tertinggal dari target yang ditetapkan. Capaian hingga 9 Oktober tersebut juga baru sekitar 63,9% dari jumlah unit yang tersalurkan sepanjang 2025.

Daya Beli Masyarakat Melemah

Ekonom Institute for Development of Economics and Finance (Indef), Tauhid Ahmad, menuturkan pelemahan daya beli terjadi pada kelompok kelas menengah dan calon kelas menengah atau aspiring middle class, yang menjadi salah satu sasaran KPR subsidi.

Menurut dia, pendapatan riil kelompok tersebut menunjukkan tren penurunan, baik akibat inflasi maupun tidak adanya tambahan pendapatan baru. Kondisi ini tercermin dari Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) yang berada di bawah 120 sejak Juni 2026.

IKK tercatat sebesar 118,5 pada Agustus 2026 dan kembali turun menjadi 118,1 pada September 2026. Indikator yang dirilis Bank Indonesia tersebut digunakan untuk mengukur tingkat optimisme atau pesimisme konsumen terhadap kondisi perekonomian.

Semakin tinggi IKK, semakin besar optimisme masyarakat terhadap kondisi ekonomi.

Tauhid juga menyoroti tingginya kredit konsumsi atau pinjaman dari lembaga keuangan untuk memenuhi kebutuhan pribadi. Salah satu indikasinya ialah meningkatnya penggunaan pinjaman online (pinjol) yang cenderung digunakan untuk kebutuhan sehari-hari dibandingkan kegiatan produktif atau kebutuhan jangka panjang seperti pembelian rumah.

"Nah ini juga tercermin dari kredit UMKM yang hanya tumbuh sekitar 1% selama 2 bulan terakhir. Itu menunjukkan memang ada problem daya beli yang cukup berat," ucapnya kepada Bisnis, dikutip pada Rabu (14/10/2026).

Pekerja Informal Menghadapi Kendala Kelayakan Kredit

Tauhid menilai kebijakan memperpanjang tenor KPR hingga 40 tahun yang belakangan digaungkan pemerintah belum cukup untuk mengatasi rendahnya penyaluran rumah subsidi. Menurut dia, persoalan mendasar masih berkaitan dengan daya beli, sementara mayoritas masyarakat sasaran program bekerja di sektor informal.

Kelompok pekerja informal juga menghadapi hambatan dalam proses penilaian kelayakan kredit. Tauhid menyebut perbankan, terutama bank-bank yang tergabung dalam Himpunan Bank Milik Negara (Himbara), cenderung menerima pengajuan kredit dari pekerja formal.

Dia turut menyinggung aturan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terbaru yang hanya menampilkan informasi kredit atau tunggakan bernilai di atas Rp1 juta. Aturan yang berlaku sejak 1 Juli 2026 itu dinilai tidak serta-merta mempermudah MBR mengakses KPR subsidi.

Pasalnya, bank penyalur kredit memiliki data keuangan masing-masing individu yang dapat menjadi pertimbangan lain dalam menentukan kelayakan pengajuan pinjaman.

Direktur Eksekutif sekaligus Pendiri Center of Economic and Law Studies (Celios), Bhima Yudhistira Adhinegara, menjelaskan banyak calon debitur MBR, terutama pekerja informal, tidak memiliki riwayat kredit yang sehat di SLIK OJK atau tidak dapat menunjukkan bukti penghasilan yang konsisten.

Akibatnya, keinginan membeli rumah melalui KPR belum tentu berlanjut menjadi pengajuan kredit yang dapat diproses hingga tahap berikutnya.

Bhima menyarankan pengembangan skema penilaian kelayakan alternatif bagi pekerja informal. Penilaian tersebut, misalnya, dapat menggunakan data arus kas, riwayat pembayaran listrik atau sewa, serta transaksi digital.

"[Perlu] memperkuat koordinasi data antara pengembang, bank penyalur, dan pemerintah agar proses verifikasi tidak rumit," katanya kepada Bisnis.

Pinjol, Paylater, dan Keterbatasan Lahan Jadi Tantangan

Sebelumnya, Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat (DPP) Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra), Ari Tri Priyono, mengatakan tanda-tanda target 350.000 unit rumah subsidi tidak tercapai telah terlihat sejak awal 2026.

Dalam keterangannya kepada Bisnis pada Senin (28/9/2026), Ari menyebut pelaku usaha kesulitan menemukan calon debitur MBR dengan catatan SLIK OJK yang sehat.

Menurut dia, maraknya pinjaman online, layanan paylater, hingga judi online membuat sebagian calon debitur gagal melewati proses verifikasi. Kondisi tersebut berkaitan dengan skor kolektibilitas atau tingkat kualitas pembayaran kredit yang terdeteksi merah, yang menunjukkan kualitas pembayaran rendah.

Selain kendala calon pembeli, pengembang juga menghadapi persoalan ketersediaan lahan. Ari mengungkapkan sejumlah lahan milik pelaku usaha tidak dapat dikembangkan menjadi kawasan perumahan karena masuk kawasan yang dilindungi, seperti Lahan Sawah Dilindungi (LSD).

Kenaikan harga material bangunan dalam beberapa tahun terakhir turut memperberat kondisi sektor perumahan. Kombinasi persoalan daya beli, akses pembiayaan, catatan kredit calon debitur, keterbatasan lahan, dan biaya pembangunan menjadi tantangan bagi penyaluran KPR subsidi pada 2026.

 

Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.

Sumber : Antara